به اشتراک بگذارید
اشتراک در Facebookاشتراک در Google Plusاشتراک در Twitterاشتراک در تلگرام

مسکن تاجرانوضعیت بازار مسکن و میزان و نحوه تصدی گری و یا سیاستگذاری دولت در این حوزه موضوعی است که ذهن بسیاری از فعالان بازار مسکن را به خود مشغول کرده است. به یاد داریم که در دولت های نهم و دهم، دولت با تزریق پول در مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگترین مداخله دولتی مواجه کرد. حرف و حدیث ها درباره مسکن مهر بسیار است ولی اگر بخواهیم ریشه ای به مشکل بپردازیم باید نحوه تصدی گری دولت در این طرح را مورد انتقاد قرار دهیم. واقعیت این است که همکنون بسیاری از منتقدان مسکن مهر، لزوما با مداخله حداکثری دولت برای رونق بخشی مسکن مشکلی ندارند و سوالی که طرح می کنند این است که دولت چگونه می تواند طرحی برای تولید بیشتر مسکن ارائه دهد. در مقابل سوال درست این است که وزارت راه و شهرسازی چگونه می تواند با دوری کردن از تصدی گری، سیاست گذار حوزه مسکن باشد؟

در راستای سیاست گذاری صحیح، شناخت هدف های جمعیتی و درآمدی بسیار مهم است. با توجه به گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن، در بازار مسکن تهران، بیشترین تقاضا مربوط به واحدهای زیر 80 متر و تا سقف قیمتی 400 میلیون تومان است. اگر این وضعیت را ملاکی برای بازار تقاضای مصرفی مسکن در نظر بگیریم می توان دید که تعیین محدوده های هدف و نیز توجه به محرک های تشویقی برای توسعه گران به منظور ورود به این حوزه ها حائز اهمیت است. هر چند بازار مسکن در بسیاری از لایه ها اشتباع شده و حجم بالای خانه های خالی به حبس حدود هزار تریلیون تومان سرمایه انجامیده، ما همچنان در بخش مسکن برای دهه آتی به تولید سالانه حدود 750 هزار واحد مسکونی نیاز داریم. ولی همانطور که اشاره شد باید از سویی بازار مسکن هدف را به درستی شناخت و از سوی دیگر راههای درست تحرک تقاضا را اتخاد کرد تا تعادل عرضه و تقاضا بر هم نخورد. باید مراقب بود تا روش های تصدی گرانه دولت در مسکن مهر تکرار یا بازتولید نشود و از اختلالات بیشتر در قواعد بازی مسکن جلوگیری گردد.

عدالت خواه تاجراناکنون باید سیاستگذاری ها به گونه ای باشد که ساخت‌وساز مسکن را به سوی تامین نیازهای واقعی بازار مسکن، یعنی تامین مسکن برای خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده شهری و حاشیه‌نشین‌ها سوق دهد. محمد عدالت‌خواه، کارشناس بازار مسکن معتقد است وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور که پیامد سرمایه‌گذاری غلط چند سال اخیر در بخش مسکن بوده، گرچه نمی‌تواند برای پوشش دادن تقاضا در همه نقاط شهری مناسب باشد اما نشانگر رسوب بخش زیادی از سرمایه‌گذاری‌ها در این بازار بوده که حتماً از هر فرصتی برای خروج از بازار استفاده می‌کنند و قادرند سرمایه‌های سرگردان این بازار را سریعاً جذب کنند. عدالت خواه می افزاید قدرت خرید در بخش متقاضیان مصرفی بازار مسکن هرگز به‌گونه‌ای نیست که بتواند منجر به افزایش چشمگیر قیمت‌ها در این بازار باشد و چنانچه به هر دلیلی در حوزه واحدهای متناسب با قدرت خرید این افراد تغییرات قیمتی شدید رخ دهد، اتفاقی که باید منتظر رخداد آن باشیم، بازگشت کسادی به بازار مسکن است نه تثبیت قیمت‌ها در سقف.

با توجه به اشباع نسبی بازار، روند ساخت مسکن باید به گونه ای باشد که به تدریج به ازای ساخت واحدهای مسکونی خوب، واحدهای مسکونی بد از بازار خارج شود. این امر تمرکز بر بافت‌های فرسوده را پر اهمیت می کند. دکتر روحانی گفته بر خلاف مدل تورم زای مسکن مهر و اتکا به خط اعتباری بانک مرکزی، دولت پیش بینی کرده که تامین مالی نوسازی بافت فرسوده از طریق جذب سرمایه‌گذار در قبال واگذاری زمین به سازنده‌ها در بافت باشد. رئیس‌جمهوری با تاکید بر این نکته که بافت‌های فرسوده مکان اصلی طرح تامین مسکن در دولت دوازدهم خواهد بود افزوده، ساخت‌ و ساز در بیابان‌ها و خارج از محدود‌ه‌های شهری ایراد دیگر وارد به طرح مسکن مهر است.

صندوق مسکن تاجراناما واقعیت آنست که روش تامین مالی پیشنهادی دولت به تنهایی نمی‌تواند پاسخگو باشد. به اعتقاد کارشناسان، همراه با جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی، اجرای فرآیند «اصلاح مدل پرداخت تسهیلات مسکن» در قالب «رفع نقص از صندوق پس‌انداز مسکن»، شرط لازم برای موفقیت طرح تامین مسکن در دولت دوازدهم است، تا بواسطه آن، تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن (با حجم بیش از ۱۰۰ هزار فقره در سال) در خدمت طرح جایگزین مسکن مهر قرار بگیرد. بواسطه سپرده‌گذاری گروه‌های خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم(صندوق پس‌انداز مسکن مختص سپرده‌گذاری خانه‌اولی برای پرداخت وام مسکن)، همکنون بخشی از نیاز مالی متقاضیان مصرفی خرید مسکن پاسخ داده می‌شود، ولی  این تسهیلات در استطاعت همه گروه‌های متقاضی نیست و منابع محدود این صندوق ظرفیت وام‌دهی از محل این صندوق را نیز ناکافی کرده است.

در نسخه پیشنهادی تامین مالی طرح تامین مسکن دولت دوازدهم، از دولت و بانک مرکزی خواسته شده معادل ۳ تا ۱۰ هزار میلیارد تومان از منابع ارزی «صندوق توسعه ملی» بصورت وجوه اداره شده برای یک دوره زمانی مشخص در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به منظور پرداخت وام به خریداران و به خصوص سازندگان واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده، سپرده‌گذاری شود تا از این طریق ظرفیت وام‌دهی این صندوق به نفع رونق بازار مسکن، تامین مسکن گروه‌های هدف و نوسازی بافت‌های فرسوده افزایش یابد. به نظر می رسد که استفاده از منابع صندوق توسعه ملی، جایگزین مناسبی در مقابل دریافت منابع از طریق خط اعتباری بانک مرکزی باشد.

در آخر باید یادآور شد که مسئله مسکن را نمی توان سوای دیگر موئلفه های اقتصادی در نظر گرفت و حل کرد. مسئله اشتغال و وضعیت مالی خانه اولی ها از جمله این مشکلات است که راه حلش را در بهبود وضعیت کلی اقتصادی کشور باید یافت. مسئله اشتغال و یا مسئله اصلاح نظام مالیاتی و اعطاء معافیت های بجای مالیاتی از جمله مسائلی است که تاثیری عمیق روی بازار مسکن خواهد داشت. و البته در این راستا، وظیفه دولت باید نه تصدی گری، بلکه سیاستگذاری هوشمندانه باشد.

اشتراک در Facebookاشتراک در Google Plusاشتراک در Twitterاشتراک در تلگرام

نظرسنجی

به نظر شما کدام گزینه باید در اولویت اقدامات بخش خصوصی برای پیگیری مطالبات معیشتی قرار بگیرد؟
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
جمع رای:
اولین رای:
آخرین رای: