به اشتراک بگذارید
اشتراک در Facebookاشتراک در Google Plusاشتراک در Twitterاشتراک در تلگرام

بازار مسکن با چالش رکود مواجه است و برخی از کارشناسان بر این نظر اتفاق دارند که دولت برنامه جامعی برای خروج بازار مسکن از رکود ندارد. آیا می توان از دولت انتظار داشت که به طور خاص بر بازار مسکن توجه کند و یا باید خروج بازار مسکن از رکود را به خروج اقتصاد از رکود وابسته دانست؟  سوالی که یکی از مخاطبین سایت تاجران مطرح کرده است این است که نقش مسكن در خروج از ركود چیست و راهكارهای اجرایی کدامند؟ 

شاید مناسب باشد که در ابتدا دلایل مطرح رکود بازار مسکن را از دیدگاه برخی از کارشناسان بررسی کنیم.

1- مسکن به کالای سرمایه گذاری تبدیل شده نه مصرفی

2- سودهای زیاد بانکی مانع از جذب سرمایه گذاری در صنعت ساختمان می شود

3- فرآیند طولانی اخذ مجوز برای ساخت و ساز از عوامل عدم استقبال بخش خصوصی از بازار مسکن است

4- کاهش قدرت خرید مردم

5- بالا بودن هزینه ساخت‌وساز

6- سرکوب تقاضا توسط دولت

7- عدم تعادل میان عرضه و تقاضا

به طور کلی دو دیدگاه در زمینه رکود مسکن و راهکارهای خروج از آن مطرح است. برخی معتقدند بازار مسکن موتور محرکه خروج اقتصاد از رکود است و به همین علت باید در اولویت برنامه ها و اقدامات دولت برای خروج غیر تورمی از رکود باشد. از سوی دیگر برخی معتقدند بازار مسکن متأثر از رکود کلی حاکم بر اقتصاد است و باید اقتصاد از رکود خارج شود تا بازار مسکن هم به تبع آن از رکود خارج شود.

دولتمردان نیز از مشکلات بازار مسکن آگاهی دارند اما راهکارهای ارائه شده توسط آنان از دید فعالان و کارشناسان بازار مسکن راه چاره نیست. برای نمونه، به نظر می رسد که دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت و کنترل تورم، سیاست سرکوب تقاضا را دنبال می کند و با توجه به تجارب نامطلوب دولت گذشته از ارائه تسهیلات بیشتر به بخش مسکن سر باز می زند تا از شوک های نامطلوب جلوگیری کند.  از طرف دیگر با توجه به آگاهی از کاهش قدرت خرید مردم و بالا بودن هزینه ساخت و ساز، دولت سعی کرده تا با ارائه تسهیلات 80 تا 100 میلیون تومانی به این نیاز پاسخ بگوید که بسیاری از کارشناسان معتقدند این تسهیلات به خصوص با توجه به نرخ بالای سود بانکی برای خروج بازار مسکن از رکود کارائی لازم را ندارد. در این میان طرح فروش اقساطی از شانس بهتری برخوردار است. براساس دستورالعمل فروش مسکن قسطی، بانک مسکن تا رقم ۱۰۰ میلیون تومان را می‌تواند تضمین کند که انبوه سازان به صورت اقساط از خریداران دریافت می‌کنند، همچنین سود به صورت توافقی میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شود و بانک مسکن هم ۴ درصد بابت تضمین کارمزد دریافت می کند. محمد امیرزاد، عضو هیات نمایندگان اتاق تهران در این خصوص گفت: همه جای دنیا اینگونه است و اگر چنین طرحی راه بیفتد، آن زمان هر چیزی جای خودش قرار دارد، مثلاً منابع تامین مالی وظایف خودشان را انجام می‌دهند، سازنده وظایف خودش را انجام می‌دهد و قانون هم برای حمایت هر دو به اندازه کافی وجود دارد و باید بتوانند کاری انجام دهند که در صورت عدم انجام تعهد از هر طرف، آن وضع معطلی نداشته باشد و در آن صورت است که طرح‌های این چنینی می‌تواند تاثیرگذار باشد.  

از سوی دیگر انتظارات پساتحریمی و یا پیش بینی های تأثیر بازار ارز بر بازار مسکن این بخش را سردرگم کرده است.  در یک نگاه کلی باید گفت هرچند می توان انتظار داشت که با اجرایی شدن برجام و بهبود تدریجی اقتصاد کلان کشور منابع مالی به بازار نیز مسکن وارد شود اما اجرای برجام و جذب منابع مالی به تنهایی نمی تواند مسکن را از رکود خارج کند و دولتمردان باید در کنار مراحل اجرایی برجام از اهرم های موثر دیگری مانند حمایت مالی و قانونی از بخش خصوصی استفاده کند.

تحریک تقاضا برای مصالح ساختمانی، لوازم خانگی، اشتغال زایی در بخش ساختمان سازی از راهکارهای عملی در این دوره انتقال است. از سوی دیگر، برای کمک به رشد اقتصادی، سرمایه گذاران باید از سرمایه گذاری در پروژه های موجود دوری کنند و دید خود نسبت به بازار مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه گذاری تغییر دهند. برای کمک به رشد اقتصادی این سرمایه ها باید به بخش تولید در بازار مسکن سوق داده شود.  

کاهش دیوانسالاری برای اخذ مجوز ساخت و ساز، کاهش هزینه های ساخت و ساز، تشویق و تسهیل سرمایه گذاری خارجی در پساتحریم، اصلاح نظام بانکی در جهت ارائه تسهیلات بیشتر و کاهش سود بانکی و کاهش قیمت زمین می تواند از عوامل موثر در مسیر حرکت موفق بازار مسکن ار رکود باشد.

ایرج رهبر در روزنامه اعتماد در این مورد می نویسد:  به هر روی هر چند افزایش قدرت خرید مردم راه خوبی برای خروج از رکود است اما نظام بانکی کشور آمادگی پرداخت تسهیلات کافی به متقاضیان را ندارد، دولت می‌تواند با کمک به تولیدکننده بخشی از هزینه‌های تولید مسکن در کشور را کاهش دهد. مشکل رکود در بازار مسکن ایران دو دلیل مهم دارد یکی کاهش قدرت خرید مردم و دیگری افزایش هزینه‌های تولید مسکن است. در همین راستا طبیعی است که اگر قرار باشد برای بازگشت رونق به این بازار کاری انجام داد، حداقل باید یکی از این دو مشکل را حل کرد. ولی مساله به همین‌جا ختم نمی‌شود، برای بازگرداندن قدرت خرید مردم یا دادن تسهیلات به سازنده برای کاهش هزینه‌های تولید، محدودیت‌های زیادی در اقتصاد کشور وجود دارد. چرا که مشکل رکود تنها به بخش مسکن محدود نمی‌شود و تمام بخش‌های اقتصادی و کلان کشور را دربر گرفته است.

یکی از مهم‌ترین مشکلات بخش‌های مختلف اقتصاد ایران، ضعف نظام بانکی و کمبود اعتبارات این نظام برای پرداخت و واگذاری تسهیلات به بخش‌های مختلف مردم یا تولیدکنندگان است. در چنین شرایطی توقع افزایش تسهیلات نقدی به مردم توقعی بیجا و ناممکن است. درنتیجه باید از راه‌های جایگزین استفاده شود تا حداقل هزینه‌های تولید را کاهش دهد. طرح اخیر یکی از این راه‌هاست که می‌تواند بدون استفاده از منابع بانکی، به بالا رفتن قدرت مالی خریداران کمک کند. البته طرح فوق خالی از ایراد نیست و یکی از مشکلات مهم این طرح این است که تنها می‌تواند اقشار میانی و رو به بالای جامعه را در برگیرد، چرا که این طرح با وام دهی تفاوت‌های زیادی دارد و بیشتر به لیزینگ مسکن شباهت دارد. هر چند در این طرح سود ١٤ تا ١٥ درصدی مدنظر است، که با توجه به نرخ سود نظام بانکی رقم پایینی است، ولی به خاطر اینکه مدت زمان پرداخت اقساط حدودا پنج‌ساله است، مبلغی که ماهانه باید پرداخت شود، مبلغ کمی نیست و بیش از مبلغی است که اقشار فرودست جامعه می‌توانند بپردازند. لازم به ذکر است این تنها پیشنهادی نبود که در این رابطه به وزارت راه و شهرسازی ارایه شد. یکی از پیشنهاداتی که هنوز در دست بررسی است، واگذاری زمین‌های دولتی به صورت قسطی به تولیدکنندگان است. این کار می‌تواند در گام نخست هزینه‌های تولید را کاهش دهد زیرا همان‌طوری که بارها اعلام شده بیشترین هزینه مسکن در قیمت زمین است و طبعا کاهش قیمت زمین یا دادن تسهیلاتی در رابطه با خرید زمین می‌تواند هزینه تولید را کاهش دهد و متعاقب آن به قدرت خرید مردم نزدیک‌تر شود. علاوه بر این کاهش عوارض شهرداری یا مالیات هم می‌تواند راه‌حل دیگری برای کاهش هزینه‌ها باشد که البته تاکنون در این رابطه مقاومت‌های بسیاری شده است. در شرایط کنونی می‌توان با ارتقای استراتژی تولید در کشور و افزایش استفاده از ماشین‌آلات هزینه نیروی انسانی را کاهش داد که این هم می‌تواند منجر به کاهش هزینه‌های تولید شود. به هر حال همان‌طور که گفته شد با توجه به کمبود اعتبارات بانکی امکان بالا بردن قدرت خرید مردم وجود ندارد، به همین خاطر می‌توان از طریق کمک به کاهش هزینه تمام شده تولید، کمکی به خروج از رکود کنونی در کشور کرد.

از سوی دیگر، احمدرضا سرحدی در گفت و گو با خبرنگار اقتصادآنلاین در پاسخ به اینکه آیا افزایش تسهیلات مسکن که دولت وعده داده باعث خروج بخش مسکن از رکود می‌شود؟ اظهار کرد: راهکارهایی که دولت اعلام کرده برای خروج از رکود کارساز نخواهد بود چرا که اولا هنوز تسهیلات جدید به بازار وارد نشده و پرداخت آنها به سپرده گذاری یک ساله نیاز دارد و در نتیجه این تسهیلات حداقل یک سال زمان لازم دارد تا تاثیر خود را نشان دهد، به علاوه دولت با توجه به شرایط و محدودیت‌هایی که از نظر نقدینگی دارد توان پرداخت چنین تسهیلاتی را ندارد. وی در ادامه با اشاره به اینکه مردم هم توان بازپرداخت اقساط سنگین این تسهیلات را ندارند، گفت:بخش مسکن با این مسکن‌ها و دوپینگ‌ها از رکود خارج نمی‌شود و لازمه خروج از این وضعیت این است که وضعیت کلان اقتصاد کشور تغییر کند به عبارت دیگر بخش صنعت، تولید و اشتغال کشور باید راه بیفتد تا تا افراد توانمند شوند و بتواند از نظر مالی برای تهیه مسکن تامین شوند.

علی چگینی، مدیر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا اعلام کرد وزارت راه و شهرسازی در تلاش است تا با تشویق سازندگان به تولید مسکن، رکود در این بخش را پایان دهد. وی همچنین تاکید کرد: صندوق پس انداز مسکن یکم، وام بافت فرسوده و وام خرید و تولید از جمله اقدامات وزارت راه و شهرسازی برای خروج از رکود در بخش مسکن است.

بهروز ملکی، معاون مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی معتقد است: به نظر می‌رسد که برای خروج از رکود حتماً باید نرخ سود بانکی کاهش یابد، چراکه هم به نفع اقتصاد کلان به معنای عام کلمه و هم به نفع اقتصاد مسکن به معنای خاص کلمه است. ملکی ادامه داد: مطالبه فعالان اقتصادی به‌طور عام این است که نرخ سود بانکی کاهش یابد تا کسب و کار رونق پیدا کند، اما اینکه این اتفاق قبل از اتمام سال رخ دهد یا خیر، باید منتظر ماند و دید که شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی که سیاست‌گذار پولی هستند، چه می‌کنند.

عباس آخوندی در خصوص اقدامات وزارتخانه متبوعش گفت:  اقداماتی برای تشویق مرتب مردم به پس انداز، افزایش سطح تسهیلات و کاهش نرخ سود در آینده پیگیری می‌شود و اگر این کارها در دوره ۲ الی ۳ ساله صورت گیرد، خانوارها به این سیاست‌ها اعتماد می‌کنند و حسن آن این است که کسی که پس انداز می‌کند به دلیل تعهدی بودن پس‌انداز، مطمئنا به آن دسترسی دارد و میزان پس انداز هم بهترین پشتوانه برای تامین مالی خواهد بود. وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه سیاستی که در وزارت راه و شهرسازی تعقیب می‌شود و بانک مرکزی، سازمان مدیریت و وزارت اقتصاد هم به تدریج قانع شده‌اند که از این سیاست‌ها حمایت کنند، همین سیاست بوده است، گفت: سیاست‌هایی مانند لیزینگ و انواع سیاست‌های موجود دیگر فقط می‌تواند کمکی مقطعی به حل مسئله مسکن باشد ولی راه حل اصلی حل بحران مسکن نیست. وی با بیان اینکه برای خروج از رکود موضوع تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای پیگیری می‌شود، اظهار داشت: در حال حاضر بانک مسکن یک صندوق پس انداز است ولی باید بیش از این از ظرفیت‌های این بانک استفاده کرد؛ به این معنا که این بانک باید به نهاد مالی تبدیل شود که عدم تعادل‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تعدیل و جبران کند. آخوندی تصریح کرد: خمیر مایه اصلی سیاست‌های موجود همین سیاست است و ما براساس مذاکراتی که با وزارت اقتصاد و بانک مرکزی داشتیم، توانستیم در مجمع عمومی بانک مسکن موضوع تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه ای را به تصویب برسانیم و سایر امور آن را دنبال می‌کنیم.

استهلاک، حلقه گم‌شده قيمت گذاری مسکن

اشتراک در Facebookاشتراک در Google Plusاشتراک در Twitterاشتراک در تلگرام

نظرسنجی

کدامیک از موارد زیر باید در محوریت فعالیتهای اتاق نهم باشد؟
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
  • رای: (0%)
جمع رای:
اولین رای:
آخرین رای: